قوانین مربوط به مبایعه نامه املاک
مبایعه نامه نوعی سند عادی است که در آن قوانین و شرایط ناظر بر قرارداد بیع (قرارداد خرید و فروش) ثبت می شود؛ طی این قرارداد مبادله کالا با وجه صورت می گیرد. متعهد شدن به مبایعه نامه یکی از روش های انتقال مالکیت املاک مسکونی و تجاری نیز به شمار می آید؛ این نوع اسناد معمولا در بنگاه ها و براساس نمونه های موجود تکمیل و امضا می شوند.
از آنجایی که خرید و فروش ملک با خسارت های احتمالی، با ارزش هنگفتی مواجه است، باید قبل از هر نوع اقدام رسمی ای اطلاعات کافی حاصل شود تا خسارات به حداقل ترین میزان ممکن برسد. بنابراین برای کاهش درصد خطای افراد ضمن امضا مبایعه نامه ها، در طی مقاله ی «قوانین مربوط به مبایعه نامه املاک»، چیستی و چگونگی قوانین مربوط به این نوع سند را شرح می دهیم. فراموش نکنید که شما می توانید برای عقد مبایعه نامه از بهترین وکیل ملکی قم کمک بگیرید، زیرا وکیل ملکی به تمام قوانین و شرایط تسلط دارد و می تواند کمک قابل توجهی به شما کند.
مبایعه نامه املاک چیست؟
در کل مبایعه نامه به سندی گفته می شود که با متعهد شدن طرفین قرارداد به آن، مالکیت کالایی در ازای دریافت وجه، از طرف فروشنده به خریدار واگذار می شود؛ این کالا می تواند جزو اموال منقول (قابل نقل و انتقال فیزیکی) یا جزو اموال غیر منقول (غیر قابل نقل و انتقال فیزیکی) باشد.
مبایعه نامه املاک جزو اموال غیر منقول شمرده شده و در صورتی از اعتبار بر خوردار است که بندهای آن بر اساس مواد مربوط به قراردادهای بیع در قانون مدنی نگاشته شده باشد.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در چیست؟
بسیاری از افراد تفاوت قضایی و حقوقی قولنامه و مبایعه نامه در انتقال مالکیت املاک را نمی دانند؛ به همین دلیل تحت نظر بهترین وکیل قم در این بخش از مقاله شرح داده شده است.
همانطور که می دانید قولنامه سند عادی است که طی آن دو طرف قرارداد توسط آن به «شرایط» و قول قرارهای ضمن عقد قرارداد بیع می پردازند و این امر به منظور فروش قطعی نیست. بر اساس قانون قولنامه ها باید در دفترخانه توسط مامور قانون تنظیم و امضا شوند و بر اساس ماده 10 قانون مدنی، در صورتی نداشتن مغایرت بارز با قانون کشور، معتبر است:
»قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است«.
در مقابل وقتی از مبایعه نامه ملک سخن به میان می آید در اصل منظور خود عقد قرارداد بیع است؛ بدان معنا که هنگامی این سند امضا می شود که تمام شرایط و قول و قرارهای ضمن عقد اجرا شده باشند. مبایعه نامه های مربوط به بیع املاک، معمولا توسط بنگاه دارها و در بنگاه ها، بر اساس نمونه مبایعه نامه های موجود در بنگاه یا درگاه های فضای مجازی منعقد می شود.
قوانین مبایعه نامه املاک چیست؟
همانطور که پیشتر اشاره کردیم، قوانین مبایعه نامه املاک بر اساس مواد قانون مدنی نگاشته شده که مهمترین آنها به شرح زیر است:
-
مبایعه نامه در صورتی از اعتبار برخوردار است که دو طرف معامله معلوم باشند؛ بدان معنا که اطلاعات هویتی آن ها باید حتما ثبت شود.
-
وجه پرداختی در ازای ملک و تمام اطلاعات مربوط به ملک از جمله متراژ، محله ی ساختمان، امکانات رفاهی مثل استخر خصوصی، انباری، آسانسور و… باید در آن ثبت شوند؛ در غیر این صورت امکان فسخ وجود دارد.
-
امکان فسخ در صورتی که شرایط فسخ مهیا باشد یا دو طرف قرارداد به آن راضی باشند، امکان دارد.
-
در صورت عدم پرداخت وجه در برابر کالا یا تاخیر در پرداخت آن، امکان پیگرد قانونی وجود دارد.
محتویات مبایعه نامه املاک چیست؟
درست است که مبایعه نامه توسط افراد عادی (یعنی غیر از مامورین رسمی دولت) تنظیم و ثبت می شود، اما این نوع سند نیز قالب مخصوص به خودش را دارد. مهم نیست که شما قصد خرید یا فروش چه نوع کالای منقول یا غیر منقولی را توسط مبایعه نامه دارید، نکات و اطلاعات خواسته شده در لیست زیر، باید حتما ذکر شود تا مبایعه نامه معتبر شناخته شود:
-
مشخصات هویتی: اطلاعات هویتی فروشنده و خریدار باید طبق شناسنامه و کارت ملی نگاشته شوند.
-
موضوع معامله: در این بخش به صورت کلی به هویت کالا پرداخته می شود؛ منقول یا غیر منقول بودن و نوع آن مثلا، غیرمنقول / ملک مسکونی.
-
جزئیات مورد معامله: در این بخش که از اهمیت بسیاری زیادی برخوردار است، تمام جزئیات مربوط به کالا که وجود آن انتظار می رود باید با دقت درج شود. مثلا، متراژ مسکن، سن ساختمان، تعداد اتاق ها، امکانات رفاهی مانند وجود آسانسور و انباری و…
-
قیمت مورد توافق: در این بخش از مبایعه نامه قیمت کالا باید با ارز رایج کشور و به نرخ روز، با اعداد و حروف نوشته شود تا قرارداد بیع از هر نوع خطای سهوی و عمدی به دور شود؛ در بسیاری از پرونده های قضایی مربوط به مبایعه نامه ها، افراد به دلیل کوتاهی در تنظیم دقیق این بخش، متحمل خسارت شده اند!
-
شرایط انتقال مدارک و اسناد: هر نوع شرط مثل شرط مکان و تاریخ ارجاع مدارک و اسناد.
-
تعهدات طرفین: هر چه که طرفین بر سر آن به توافق رسیده باشند و صریحا مخالف با بندهای قانون کشور نباشد.
-
شرایط تسلیم و تحویل: هر نوع شرط مثل شرط مکان و تاریخ تحویل کالای منقول یا تخلیه کالای غیرمنقول (مثل ملک یا انبارها.)
-
شرایط و آثار قرارداد
-
شروط ضمن عقد: که همانند ویژگی های قولنامه است.
-
جرایم ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین: در این بخش مقدار خسارتی که در صورت فسخ هر بند از قرارداد بیع باید پرداخت شود، مشخض می شود.
-
امضای طرفین، دو شاهد و مسئول معاملات: امضای طرفین قرارداد که در تمام قراردادهای خصوصی و دولتی بی چون و چرا نیاز است.
همچنین به دلیل عدم اعتبار رسمی مسئول معاملات(بنگاه دار)، وجود دو شاهد بی طرف، عاقل و بالغ نیز الزامی است؛ درغیر این صورت قرارداد از هیچگونه اعتباری بر خوردار نخواهد بود.
مراحل ثبت مبایعه نامه و دریافت کد رهگیری
-
پس از توافق طرفین و تکمیل و امضای مبایعه نامه بر اساس نمونه های موجود، نوبت ثبت رسمی است. مبایعه نامه توسط بنگاه دار در سامانه ثبت شده و تاییدیه آن ارسال می شود.
-
کدرهگیری 13 رقمی ای برای طرفین قرارداد پیامک شده که با استعلام این کد به جزئیات بیشتر درباره ملک دسترسی خواهند داشت.
-
از طریق سامانه املاک، متنی ارسال شده که باید از آن سه نسخه چاپ شود و توسط فروشنده، خریدار، مسئول معامله و شاهدین امضا شود.
کلام آخر
مبایعه نامه املاک به اسنادی گفته می شود که طی آن، عقد قرارداد بیع (خرید و فروش) که شرایط ضمن عقد آن (قولنامه) اجرا شده است، ثبت و امضا می شود؛ بر اساس این سند، خریدار هم ارزش ملک وجهی به فروشنده پرداخته و مالکیت واگذار می شود. محتویات این سند مانند سایر اسناد حقوقی قالب خاصی دارد که هر نوع قناسی در آن، امکان فسخ قرارداد را به دنبال دارد؛ مخصوصا بخش جزئیات معامله و مشخصات هویتی فروشنده و خریدار.
مبایعه نامه در بنگاه های املاک، براساس نمونه های موجود نگاشته و در سامانه ثبت می شود؛ با تایید در سامانه املاک کدی 13 رقمی برای فروشنده و خریدار پیامک شده که با استعلام آن می توانند جزئیات بیشتری درباره خانه مشاهده کنند. در مرحله آخر متنی توسط سامانه ارسال می شود که باید سه نسخه از آن چاپ و توسط طرفین معامله، مسئول معامله و شاهدین امضا شود.
منبع: mastervaki